耐震診断と耐震点検の違いとは？住まいの安全を守るチェックポイントと相談の目安

御用聞き侍 よろず屋誠乃介です。地震への備えとして、ご自宅の耐震性に不安を感じていらっしゃる方は少なくありません。特に埼玉や東京、栃木などの関東エリアにお住まいの方からは、実家の築年数が経っている、地震の揺れが気になるといったご相談をよくいただきます。

近年は防災意識の高まりとともに、住まいの強度を確かめたいという要望が増えてまいりました。しかし、いざ調べようとすると「耐震診断」と「耐震点検」のどちらを選べばよいのか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。今回は、専門家の視点から住まいの耐震性を見つめ直す基準や点検の流れについて詳しくお伝えします。

我が家の地震への備えを見直す時期と耐震診断・点検の違い

耐震に関する相談をいただく際、最初によく受けるご質問が「耐震診断と耐震点検の違い」についてです。どちらも住まいの安全を確かめる点では共通していますが、調査の内容や目的、かかる手間に違いがあります。

耐震点検は、主に目視や簡易的な確認によって、建物にひび割れや雨漏り、床下の腐食やシロアリ被害などの劣化が生じていないかを調べる作業を指します。建物の基礎や外壁、柱、屋根などの現在の状態を確認し、補修やお手入れが必要な箇所を洗い出す作業です。

一方の耐震診断は、建築士などの専門資格を持つ技術者が、設計図面や現地調査のデータを基に、現行の耐震基準に照らし合わせて建物がどの程度の揺れに耐えられるかを数値（耐震評点など）で計算・評価する手続きを指します。精密な計算を行うため、調査や計算に時間を要し、耐震補強工事を行うための前提となる詳細な診断結果が算出されます。

戸建て住宅で耐震診断を検討される際、費用が無料と案内されている広告を目にして、その危険性を心配される声もいただきます。点検作業の一部として簡易的な目視診断を無料で実施しているケースもありますが、中には無料をきっかけに訪問し、不要な高額工事を急かす手口も存在します。どのような資格を持った人間が、どのような調査を実施するのかを事前に確かめておく姿勢が安心につながります。

また、木造の一軒家だけでなく、マンションの耐震診断に関する費用負担についてもよく話題に上がります。分譲マンションの場合、共用部分の耐震性を調べるには管理組合での決議が必要となり、調査にかかる費用は基本的に修繕積立金や管理組合の会計から支出されます。個人の判断だけで進められる戸建てとは異なり、住民同士の合意形成が前提となります。

住まいを点検するタイミングとしては、季節の変わり目や防災の日がひとつの目安になります。防災の日に合わせて耐震チェックを自宅で行い、基礎に幅の広いひび割れがないか、ドアや窓の開閉が急に重くなっていないか、外壁に手で触れると白い粉がつくチョーキング現象が起きていないかなど、ご自身でセルフチェックをしてみるのもよい試みです。セルフチェックだけであれば費用は無料ですし、日頃から住まいの変化に目を配るきっかけになります。

特に木造住宅で暮らしている場合、ご実家の木造住宅について費用相場や安全性をご相談いただく機会も目立ちます。昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の木造住宅は、現行基準と比べて耐震壁の量や配置に関する基準が緩やかであったため、一度専門家に見てもらう意義が大きい年代の建物といえます。

耐震診断の流れと補助金制度や悪質業者の見分け方

実際に耐震診断や点検を進める際、どのような手順で進行するのか、費用の負担を減らす制度があるのかを知っておくと不安が和らぎます。

一般的に診断を行う場合、まずは図面資料の確認から始まります。設計図面や確認申請書、過去のリフォーム履歴などを手元に揃え、専門技術者が現地へ伺います。現地では、外壁や基礎のクラック（ひび割れ）の有無、屋根材の重さや状態、小屋裏（天井裏）や床下に入っての柱・筋交い・接合金物の確認、シロアリ被害や湿気による木材の腐食度合いなどを徹底して調べます。その後、集めたデータを用いて建物の強弱を計算し、耐震性の総合評価をまとめた報告書が作成されます。

築年数が経過した建物の補強を検討する際、心強い味方となるのが行政の支援です。昭和56年以前の旧耐震基準で建てられた木造住宅を対象として、多くの自治体で耐震診断の補助金制度が設けられています。申請手順としては、必ず「診断や工事の契約を結ぶ前」にお住まいの市区町村の窓口へ相談し、申請書類を提出して交付決定を受ける必要があります。契約後や着工後に申請しても対象外となってしまうケースが多いため、事前のスケジュール確認が欠かせません。最新の受付状況や補助額、要件については、各自治体の公式サイトでご確認ください。

中古住宅を購入する前にも、耐震診断を誰が払うのかという疑問が生じやすいところです。売買契約の前段階で買主が建物の状態を確認したい場合は買主側が費用を負担してインスペクションや診断を依頼することが一般的ですが、売主側が物件の付加価値としてあらかじめ診断を受け、証明書を取得している場合もあります。どちらが費用を受け持つかは交渉や契約条件によって異なりますので、仲介会社を交えて明確に取り決めておく必要があります。

住まいの診断を依頼するうえで気をつけたいのが、耐震点検を口実にした悪質業者の存在です。悪徳業者を見分けるポイントとして、以下のような特徴が挙げられます。

・「近所で工事をしていて屋根の浮きが見えた」「床下を今すぐ見ないと家が倒れる」とアポなしで突然訪問してくる
・不安を過剰に煽り、その日のうちに契約書へサインさせようとする
・耐震診断士などの建築に関する公的資格の有無を明かさない
・床下や天井裏の写真を見せられても、それが本当に自宅の写真か確認できない
・工事範囲や内訳が曖昧な一括見積もりを提示してくる

こうした業者に出会った場合は、その場ですぐに契約を結ばず、家族に相談する、あるいは複数の専門業者から意見を聞くようにしてください。信頼できる業者であれば、調査結果の写真を丁寧に提示しながら、住宅の現状と今後必要になるメンテナンスの優先順位を分かりやすく説明してくれます。

日常からできる住まいのチェックと専門家への相談

耐震補強という大きな工事に踏み切る前に、まずはご自身でできる日常の安全確保に取り組んでおくことも有益です。どれほど頑丈な建物であっても、大きな揺れによって大型家具が倒れてくると、室内での怪我や避難経路の塞がりを招いてしまいます。タンスや本棚、冷蔵庫などは転倒防止器具で固定し、寝室には倒れやすい背の高い家具を置かないといった室内の安全対策を普段から整えておきましょう。

また、建物の耐震性は構造そのものだけでなく、日頃の維持管理と密接に結びついています。屋根や外壁からの雨漏りを放置していると、構造を支える柱や梁が湿気を帯びて腐朽し、本来の強度が発揮できなくなります。床下の通気性が悪ければシロアリを呼び寄せ、土台が食害を受けて耐震性能が大幅に落ちてしまう事例も珍しくありません。住まいの耐震性を維持するには、建物全体を多角的に点検し、傷んだ箇所を早めに修繕していく積み重ねが役立ちます。

「柱にすき間ができている気がする」「最近床がギシギシ鳴る」「雨が降ったあとに湿気がこもる」といった住まいの些細な異変に気づいたときは、我慢せずに専門知識を持つ職人へ相談してみるのが早期発見への近道です。

御用聞き侍 よろず屋誠乃介では、耐震診断士をはじめ、しろあり防除施工士などの専門資格を持つ職人が在籍しており、業界歴20年以上の実績に裏付けられた技術で住まいの健康状態を細かく調査いたします。床下や天井裏に潜っての定期点検から、耐震診断、床の補修、害虫・害獣対策に至るまで、住まいの困りごとにワンストップで対応可能です。

埼玉、東京、栃木をはじめ近隣エリアで、住まいの揺れに対する不安や実家の耐震性が気になっている方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。大がかりな工事が必要かどうか迷っている段階でも、住まいの現状を客観的に把握することで、これからの暮らしに安心をもたらすことができます。住まいに関する疑問やお悩みがありましたら、公式サイトをご覧いただき、お気軽にご相談いただければ幸いです。